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物业管理--物业管理公司有权以业主不交物业管理费而停水电吗?

物业管理公司有权以业主不交物业管理费而停水电吗?

问题解答:

某小区物业管理公司由该小区开发商组建成立,具有相应的物业管理资质,系独立核算、自负盈亏的企业法人。

某日,开发商给该物业管理公司发来一份通知,称该小区某住户系分期付款购房,但其入住后却迟迟未将剩余房款付清。开发商为此要求对该住户采取停水、停电、停气的措施,以迫使该住户及早交款。

该物业管理公司遂照此办理,使得该住户无法正常生活,导致该住户的强烈不满。

分析这个案例,在房屋买卖法律关系中,买家承担支付房价款的义务,享有取得房屋所有权的权利。而在物业管理法律关系中,业主承担支付物业管理费的义务,享有接受物业管理企业服务的权利。在任何一个法律关系中,责、权、利均应一致。履行了相关合同义务,就应该享有相应的权利,反之,则应按照合同的约定承担相应的责任,这就是责权利一致。可是两种法律关系混淆就不行,不能说没有履行这个法律关系中的义务就不能享有另外一个法律关系中的权利,这样做就会导致责权利不一致。

上述案例中的住户,同时是房屋买卖关系以及物业管理关系的主体。他未按期交纳购房款,说明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务,那么他就应该承担相应的民事责任。开发商可以按照购房合同的规定,要求该业主承担违约金、利息等责任甚至可以要求解除合同等。可以双方谈,也可以打官司。

但如果该住户已经按照物业管理合同的规定交纳了物业管理费等,这就意味着他在物业管理法律关系中已经履行了自己的义务,那么他就应该得到完善的物业管理服务,包括水、电、气、暖等设施设备的良好使用等。物业管理公司应该保证其权利的实现,而其他人(包括开发商)则不能对这种权益进行侵害。

现在开发商要求物业管理公司用停水、电的方式使住户按时交款,其实质就是:由于住户未履行房屋买卖关系中的义务而不能享有物业管理法律关系中的权利。这显然是对住户合法行使权利的阻挠,是不对的。

而物业管理公司按照其要求对住户停水、电,则违背了其法定职责与义务,更是不对的。假设该住户欠交物业管理费或欠交水电费,物业管理公司在这时候可以按照物业管理协议的内容停止水、电等的供应。但即便是这个时候,也是物业管理公司依据合同及法律行事,而不是听命于开发商的调遣。

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